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中房报记者鞠晓波 北京报道

近日，有关北京通州和亦庄商住房项目暂停过户的消息甚嚣尘上。

“2021-01-24起，亦庄管委会给辖区房管局下达了一个口头通知，要求商住两用房暂停办理过户。到现在已是第三周了，并没有官方的相关解释。我目前正在卖旧房买新房，自己的商住房目前处于房屋核验阶段。两边的合同我都签了，如果因为不能办理过户而违约，我可能要负担几十万元的违约金。”这则帖子是某网友在2021-01-24发出的。

而到目前为止，亦庄的商住房过户仍处于暂停阶段。

日前，通州又传出商住房暂停过户的消息。1月13日，通州地税局第二税务所贴出通知，内容为“今接到市局通知，二手房非住宅暂停办理，办理时间另行通知。望纳税人谅解!”

此事经媒体爆出后，引起了北京地产市场的大范围讨论。

1月15日，该所再次发出通知称：“因系统恢复，二手房非住宅恢复办理。”中国房地产报记者电话咨询该所工作人员，其证实该业务暂停一天后，现已恢复正常办理，并无“相关政策出台”。

商住房过户无预兆暂停

时至今日，对于某些区域商住项目停止过户的原因，相关部门并未予以解释，仅表示是执行上级命令。目前，亦庄商住房过户已经暂停超过一个月。令很多正处于过户阶段的业主都无所适从。

位于亦庄林肯公园小区的某中介公司经纪人也向记者确认，亦庄暂停商住房过户的时间是从2021-01-24开始，目前还没有恢复。

“当时宣布的比较突然，没有预兆。我们也在等消息，手里有很多客户的合同，如果实在过不了户，就只能让客户先解除合同。”该经纪人说，公司已向北京市住建委咨询过。在商住房交易的政策要求上，比如产权年限、税费、购买人的限制等方面不会有变动。但有一种说法，有些民水民电的商住房可能要改为商水商电。

不得不说，北京的商住房是一个尴尬的产物。商住房产品从诞生以来就是一个打政策擦边球的产品。其以商业或写字楼性质立项。但在大量的自住市场需求面前，很多开发商选择把项目当做住宅产品销售。特别是近些年住宅用地越来越少的情况下。

多年来，商住项目屡禁不止的原因，除市场需求与开发商投其所好外，当地政府的暧昧态度，亦是很多开发商大张旗鼓去做商住房的原因。

对于此次部分区域商住房过户暂停，业内人士分析，此举有可能是先拿亦庄经济开发区和通州区做试点，如果有进一步政策出台，不排除蔓延至北京市其他城区。

而其目的，除规范土地性质外，亦与北京市当前人口疏解的要求有一定关系。按照“十三五”规划，北京未来全市常住人口总量计划控制在2300万以内。在限购政策执行相当严格的北京，大部分市场需求被阻挡在限购门槛之外，而商住房则成为一个最佳出口。

此外，商住房的大量需求中，不仅包括自住需求，也还有大量的投资需求。

在限购政策出台后的这些年，北京市场的商住房产品一直是市场的宠儿。不仅供应量大幅上升，需求也在不断增长。

或影响商住项目市场估值

事实上，早在2011年，北京市住建委等部门就联合发布相关管理规定，从严规范商住房。

这份《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》要求，商业办公项目将不能分户设卫生间;若开发商在房间中设置隔断，分成多个房屋当做住宅出售，将不能办理房产证。

据了解，当时正值商住项目热销的阶段，很多商住项目，使用“不限购”等宣传手段。按当时的统计，市场在售新项目中，商业和办公项目成交量达到新建商品房项目总成交量的一半。

而到了2015年，商住公寓的市场热度更是远高于其他住宅产品。

据亚豪机构统计数据显示，2015年北京全年商住公寓成交21436套，这一数字几乎是2014年两倍。2015年1~10月，北京商住公寓的成交总金额为290.17亿元，与2014年同期相比大涨了94%。然而，同期住宅成交金额的同比涨幅仅为34%。

随着商住项目供应量的不断增长，商住项目也呈现出高端化的趋势。2015年下半年以来，北京市场成交排名前10的商住项目中，“3万+”的项目占了整整一半。

对于此次暂停商住房产品过户的事件，外界也有多种假设。

如果政府相关部门意欲在该类产品上再次提高门槛，那么，对于现有在售的商住房项目来说，无疑会遭受很大的打击。

如果仅仅是将现在已有的民水民电商业项目改成商水商电，那么对于目前在售的新商住房项目则影响有限。因为近两年来，大多数商住项目已实现了商水商电，使用民水民电的新商住项目几乎绝迹。

亚豪机构市场总监郭毅认为，此次暂停过户事件预示商改住项目的管理可能会有变化。对于商住项目，各行政区的诉求是希望通过项目吸引与之对应的产业。但事与愿违，开发商往往会当做住宅项目销售，这就违背了最初的诉求。而商住房改为住宅销售后，既不利于控制当地的常驻人口增长，也起不到引进产业的目的。所以各个行政区都将加强这种商办项目的管控。